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The growth of the agricultural land market generates more and more pressures on land. This communication analyzes the market segments revealing land pressures in the rural area of the municipality of Zè from 1977 to 2018. The method used consisted of digitizing the retrocessions of many archives at the level of the Department of State and Environmental Affairs of the municipality of Zè from 1977 to 2018. The data collected underwent automatic processing and then analyzed (descriptive, univariate, and spatial). The analysis of the land market structured according to criteria, inspired by SAFER (2006) made it possible to assess the share of the market generating land pressures on agricultural areas. The results showed that the agricultural land market during the 1977-2018 period was marked by a growth in the total area sold accompanied by an increase in the number of transactions. As a result, the average sales area decreased, combined with strong inflation in average prices per square meter. The multiplication of the number of sales of small surfaces has resulted in a fragmentation of properties (plot divisions, multiplication of small properties, residential subdivision), which has weakened the rural area of the municipality of Zè. Two large land markets coexisted in the rural area of the municipality of Zè. A land market characterized by agricultural players and the other market characterized by “non-agricultural” players. The weight of “non-agricultural” actors weighed heavily on the land market during the period, with the consequence of the gradual loss of identity and power over the land by the villagers (farmers) and local communities, the gradual withdrawal agricultural players and a stall between the value of the fund and its economic profitability due mainly to the acquisitions of city dwellers, private institutions and neo-rural people. Keywords: Land market, land pressure, rural area, Zè commune, Benin.
La croissance du marché foncier agricole génère de plus en plus de pressions sur le foncier. La présente communication analyse les segments de marché révélateurs de pressions foncières dans l’espace rural de la commune de Zè de 1977 à 2018. La méthode utilisée a consisté à numériser les rétrocessions de bien des archives au niveau du Service des Affaires Domaniales et Environnementales de la commune de Zè de 1977 à 2018. Les données collectées ont subi un traitement automatique puis analysées (descriptives, univariées et spatiale). L’analyse du marché foncier structuré selon des critères, inspiré de la SAFER (2006) a permis d’évaluer la part du marché générant des pressions foncières sur les espaces agricoles. Les résultats ont montré que, le marché du foncier agricole durant la période 1977-2018 est marquée par une croissance de la surface totale vendue accompagnée d’une augmentation du nombre de transactions. Par conséquent, la surface moyenne des ventes a diminué, conjuguée à une inflation forte des prix moyens de mètre carré. La multiplication du nombre de ventes de petites surfaces s’est traduite en effet par un morcellement des propriétés (découpages parcellaires, multiplication de petites propriétés, lotissement résidentiel), qui a fragilisé l’espace rural de la commune de Zè. Deux grands marchés fonciers ont coexisté dans l’espace rural de la commune de Zè. Un marché foncier caractérisé par les acteurs agricoles et l’autre marché caractérisé par les acteurs « non agricoles ». Le poids des acteurs « non agricoles » s’est pesé énormément sur le marché foncier durant la période, avec pour conséquence la perte progressive d’identité et de pouvoir sur le terroir par les villageois (agriculteurs) et les collectivités locales, le retrait progressif des acteurs agricoles et un décrochage entre la valeur du fonds et sa rentabilité économique due surtout aux acquisitions des citadins, les institutions privées et les néo-ruraux. Mots clés : Marché foncier, pression foncière, espace rural, commune de Zè, Bénin.
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4 Responses
Bonjour et félicitations pour votre présentation. Juste 2 demandes de clarification :
– l’accès aux données a pu se faire facilement? dans cet ordre d’idée ça aurait été intéressant d’examiner s’il y a une sorte de concentration des acquisitions aux mains de certains individus seulement (citadins majoritairement selon vos statistiques). Est ce que éventuellement cela reste dans la limite des superficies permises par la législation (si tant est que la législation la prévoit)?
– sur le point de l’offre je voudrais savoir davantage sur les collectivités familiales et la coopérative d’aménagement rurale. Quelles raisons pourraient sous-tendre leur participation active à la mise sur le marché de parcelles alors même que c’est dans leur intérêt d’en disposer pour leurs activités? S’il y a un levier sur lequel jouer pour une action collective dans le sens de la gestion des communs (thème de la présente conférence), ce n’est pas de ce côté qu’il faut le trouver pour éviter ce qui st convenu d’appeler l’accaparement des terres?
Pour finir je voudrais tempérer votre regret de ne pas disposer d’une sorte d’observatoire sur les transactions foncières. L’étude que vous évoquez et j’avais assisté à sa restitution (UEMOA, 2017) elle même présente les différentes expériences d’observatoires qui ne se sont pas révélées toutes pertinentes. Une publication récente prévient même de ne pas les considérer comme une panacée https://www.researchgate.net/publication/339640233_Going_Beyond_Panaceas_The_Diversity_of_Land_Observatory_Forms_in_Africa
Je me dis donc que si les institutions comme l’ANDF jouent bien leur rôle, le monitoring des transactions devraient être assuré sans toutefois recourir à un observatoire formel.
Koffi Alinon
CIRAD.
Bonjour. Merci pour le commentaire. Je vais répondre à vos 02 demande de clarification.
– L’accès aux archives des conventions de ventes a été grâce à l’intervention de notre Directeur de thèse le Professeur Antoine Yves TOHOZIN que nous remercions au passage, auprès de l’ex Premier Adjoint au Maire de la commune Mr Félicien Awadégnon a qui nous renouvelons notre reconnaissance. La mise en application des dispositions du code foncier et domanial voté en 2013 a commencé en Décembre 2016 dans la commune de Zè. La base de données que nous avons constué à montré a titre d’exemple 02 acquisitions respectivement de 4ha98a80ca et 3ha16a36ca des arrondissements de koundokpoé et Sèdje-houègoudo par des citadins résident à Cotonou affirmé par le Maire sans l’approbation du conseil communal donc sans projet de mise en valeur, peut nous amener à dire que les normes ne sont pas respectées. En revanche, durant les 04 mois passé aux Services des Affaires Domaniale et Environnementale (SADE) pour Observer les pratiques foncière des acteurs et de numériser les données, les acquisitions de plus de 2ha respectaient la procédure en vigueur. Ce que nous reprochons c’est l’inexistance de critères pour valider ou non les projets, parfois ce sont des plagiats que les agents du SADE proposent aux acquéreurs contre 50000fcfa, 200000fcfa de frais a payé avant l’introduire du dossier en conseil. Parfois ces agents proposent aux acquéreurs de superficie de plus de 2ha de faire plusieurs conventions de moins de 02ha à l’achat pour contourner les dispositions du code.
Le but ultime des collectivités locales en participant activement à la mise sur le marché du foncier agricole c’est de gérer l’héritage foncier agricole et sortir de l’indivision.
L’idéologie communiste qui animait le régime du Président Mathieu Kérékou dans les années 1972-1990 prônait la collectivisation des terres à l’échelle nationale, mais les politiques menées n’ont pas permis la réalisation de ce projet, à l’exception des CAR installées dans certaines communes comme notre milieu de recherche. Cinq Coopérative d’aménagements Rurales (CAR) étaient installés dans Zè. Ils totalisent 8242ha et ont causé l’expropriation de 2861 paysans déclarés membres des CAR qui devraient percevoir un loyer mensuel qui est passé de 350 fcfa/ha détenu en 1970 à 1200f en 2019. La faiblesse des compensations, les baisses de rendements des palmiers et les problémes de gestion ont sonné le glas des CAR . Ils ont connu une recrudescence des tensions foncières. Le 31 Octobre 2018, le gouvernement du Bénin a approuvé en conseil des ministres un plan de sortie de crise qui se trouve actuellement encours d’exécution. Le Conseil d’administration des CAR de concert avec l’autorité communal ont initié le lotissement dans la zone urbaine, de pâturage et de reboisement des CAR de Zè-Adjan et de Goulo, soit 438ha. Dans ces opérations , il a été prévu l’octroi à chaque coopérateur une parcelle de 500metre carré lorsqu’il détient au moins 2ha de part et qu’il paie les frais de lotissement qui s’élève à 40000fcfa par parcelles. Certains ont vendus aux membres du comité de lotissement . Le conseil d’administration en n’a profité aussi pour vendre au nom des CAR dans le but de constitution de capital financier. Les membre du comité ont reçu également des paiements en nature.
Nous sommes conscient que L’ANDF peut valablement joué le rôle d’obsertoir des transactions foncière et réguler le prix du foncier agricole mais il ne le fait pas. D’où un des intérêts de notre recherche. Il faut que L’ANDF aille à l’école de la SAFER en France au lieu de se contenter seulement de receuillir les déclarations d’intention de ventes.
Bonjour et merci Richard de m’avoir édifié surtout sur les coopératives d’aménagement rural qui apparaissent comme les derniers avatars de l’époque communiste.
Revenant sur le modèle SAFER, quelles raisons vous permettent de croire en son importation possible dans le contexte du Bénin (et même subsaharien)? Prenons simplement deux éléments de comparaison: les preuves de propriété (pour entrer en transaction) et les implications financières (pour les finances des pays concurremment sollicitées).
Cordialement,
Koffi Alinon.
Bonsoir et Merci Alinon pour votre question. Nous voudrions avant de répondre à la question dire que si nous demandons que l’ANDF aille à l’école de la SAFER en France celà ne veux pas dire d’importer la SAFER au Bénin et en Afrique Subsaharien. Celà veut tout simplement dire d’aller chercher ce qui est bien que la SAFER fait pour assurer sa mission de service Public d’aménagement du territoire rural et périurbain en vue de préserver et valoriser les espaces ruraux et naturels en France et qu’on peut contextualiser au Bénin. Le Professeur Antoine Yves TOHOZIN a souvent l’habitude de dire qu’il n’y a pas de développement prêt à porter. Ainsi, il n’y a pas de modèle prêt à porter. Il faut absolument contextualiser ce que fait de bien la SAFER.
La SAFER est encadré par l’article L.143-1 du code rural qui institué au profit des Sociétés d’aménagement Foncier et d’établissement Rural un droit de préemption en cas d’aliénation à titre onéreux de fonds agricoles ou de terrains à vocation agricole, quelle que soient leur dimension. Cet outil lui permet d’être informée en temps réel des projets de transactions immobilières et de constituer ainsi un véritable observatoire foncier, via les Déclarations d’Intention d’Aliénation (DIA). Ainsi la SAFER est chargé de réguler de régulariser, et pourra éventuellement user de son droit de préemption. Il fait aussi la rétrocession des biens ruraux acquis soit par voie amiable, soit par préemption, à un candidat validé. La SAFER a aussi par exemple l’obligation de faire une analyse périodique du marché foncier agricole. Ce qui ne se fait pas avec l’ANDF au Bénin.
Une certaine part du marché rural échappe à la surveillance de la SAFER par exemple :
– les ventes de parts de société s agricole,
– les ventes des biens boisé d’une superficie supérieur à 1ha et/ou appartenant à un massif forestier de plus d’ 1 hectare.
Tout n’est pas rose à la SAFER Monsieur Alinon pour que nous parlons d’importation et tout n’est pas contex-tualisable. Il faut forcément un diagnostic pour savoir ce qu’on peut copier et ce qu’on ne peut pas. Que le Bénin ait l’ANDF c’est une chose, la deuxième c’est de bien définir les missions de l’ANDF en nous inspirant des forces et des faiblesse de la SAFER.
Vous avez évoqué les preuves de propriété, le Bénin n’est plus à ce étape. Cette question est réglée déjà par le nouveau code. Si c’est une terre coutumière le code a prévu l’ADC (Attention de Détention Coutumière).
La Question des implications financière, Savez-vous comment fonctionne l’ANDF ? C’est une Agence, et une Agence a une certaine autonomie de gestion.
Notre ANDF est plus fort dans l’exécution du droit de préemption de l’Etat pour l’installation des infrastructures comme l’aéroport de glodjigbé, la construction des Villas à Ouèdo et j’en passe mais laisse l’inflation foncière en milieu rural. Si rien n’est fait pour réguler le marché foncier agricole, les générations à venir verrons le foncier avec des projets agricole en main et ne pourrons avoir accès. N’oubliez pas que le Bénin est un pays essentiellement Agricole et l’agriculture contribue énormément à son PIB.
Les observations de la présente recherche ont été conduite dans l’espace rural de la commune de Zè, Ce type de situation existe dans d’autres communes au Bénin, dans la sous région subsaharien. De tels lieu présente des spécificités par rapport à celle que nous avons mises en évidence, différence s qui mériterait sans doute d’être examinées plus systématiquement. Merci
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